Đây là một mảng đặc thù nhưng rất quan trọng: khi một bản án được thi hành, tài sản kê biên phải được định giá đúng trước khi bán đấu giá để bảo đảm quyền lợi của cả người được thi hành án lẫn người phải thi hành án. Định giá sai có thể gây thiệt hại và phát sinh khiếu nại. Bài này hệ thống lại quy định pháp luật cốt lõi.
Cơ sở pháp lý
Việc định giá tài sản kê biên để thi hành án được thực hiện theo Điều 98 và Điều 99 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014; việc bán tài sản sau đó theo pháp luật về đấu giá tài sản. Tổ chức thẩm định giá tham gia phải là đơn vị đủ điều kiện theo Luật Giá 2023.
Điều 98 — Định giá tài sản kê biên
Pháp luật ưu tiên sự thỏa thuận của đương sự. Trình tự cơ bản:
- Thỏa thuận về giá hoặc về tổ chức thẩm định giá: Ngay khi kê biên, nếu đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá, Chấp hành viên lập biên bản ghi nhận thỏa thuận đó.
- Nếu không thỏa thuận được: Chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên để xác định giá.
- Trường hợp Chấp hành viên tự xác định giá: Pháp luật quy định một số trường hợp Chấp hành viên xác định giá (ví dụ tài sản có giá trị nhỏ, hoặc không thuê được tổ chức thẩm định giá), theo điều kiện luật định.
Vai trò của tổ chức thẩm định giá ở đây là độc lập, khách quan — kết quả là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho việc bán đấu giá.
Điều 99 — Định giá lại tài sản kê biên
Định giá lại chỉ đặt ra trong các trường hợp luật định, tiêu biểu:
- Chấp hành viên có vi phạm nghiêm trọng quy định về định giá dẫn đến sai lệch kết quả; hoặc
- Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản.
Những điểm cần nhớ về định giá lại:
- Chỉ được thực hiện một lần đối với mỗi tài sản (theo trường hợp đương sự yêu cầu).
- Đương sự phải có đơn yêu cầu trong thời hạn luật định (thực tiễn áp dụng là trong thời hạn ngắn kể từ ngày nhận được thông báo kết quả thẩm định giá) và nộp tạm ứng chi phí định giá lại.
- Kết quả định giá lại được dùng thay cho kết quả trước đó.
Quy định này nhằm cân bằng: vừa cho đương sự cơ hội phản đối một mức giá mà họ cho là chưa đúng, vừa tránh việc định giá lại nhiều lần gây kéo dài, cản trở thi hành án.
Vì sao chọn tổ chức thẩm định giá độc lập lại quan trọng?
Trong thi hành án, con số giá trị ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền thu được và quyền lợi các bên. Một chứng thư từ tổ chức đủ điều kiện, khách quan, đúng chuẩn mực sẽ:
- Giảm rủi ro khiếu nại, kéo dài.
- Bảo đảm giá khởi điểm sát giá trị thị trường.
- Tạo cơ sở pháp lý vững cho quá trình đấu giá.
Tóm lại
- Định giá tài sản kê biên: Điều 98 — ưu tiên thỏa thuận; không thỏa thuận thì thuê tổ chức thẩm định giá nơi có tài sản.
- Định giá lại: Điều 99 — khi có vi phạm nghiêm trọng gây sai lệch hoặc đương sự yêu cầu trước khi thông báo đấu giá; thường chỉ một lần, có thời hạn và phải nộp tạm ứng chi phí.
- Vai trò tổ chức thẩm định giá độc lập là then chốt để bảo đảm khách quan, đúng pháp luật.
💬 Cần tổ chức thẩm định giá phục vụ thi hành án/đấu giá tài sản? Liên hệ Zalo 0968 205 486. phuongthamdinh.com
*Nội dung mang tính chia sẻ kiến thức pháp lý, hệ thống theo Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi 2014). Quy định chi tiết về thời hạn, trình tự có thể thay đổi; khi xử lý vụ việc cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành và hướng dẫn của cơ quan thi hành án có thẩm quyền.*