Vì sao cùng một tài sản, thẩm định viên có thể ra kết quả đáng tin còn người ngoài nghề thì "đoán mò"? Bí mật nằm ở phương pháp. Hệ thống Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam xây dựng trên ba cách tiếp cận nền tảng. Hiểu chúng, bạn sẽ hiểu vì sao chứng thư là khoa học, không phải cảm tính.
1. Cách tiếp cận từ thị trường
Đây là cách trực quan nhất: xác định giá trị tài sản bằng cách so sánh với các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường, rồi điều chỉnh theo các khác biệt (vị trí, diện tích, pháp lý, thời điểm...).
- Phù hợp với: bất động sản phổ biến (nhà phố, căn hộ, đất nền), xe cộ, tài sản có nhiều giao dịch tương đồng.
- Điều kiện: thị trường có đủ dữ liệu giao dịch đáng tin cậy.
- Ví dụ: định giá một căn hộ bằng cách tham chiếu giá các căn cùng tòa, cùng tầng, mới bán gần đây, rồi điều chỉnh chênh lệch.
Cách này mạnh ở tính khách quan vì dựa trên giao dịch thực, nhưng phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu so sánh.
2. Cách tiếp cận từ chi phí
Cách này trả lời câu hỏi: "Để tạo ra (hoặc thay thế) tài sản này tốn bao nhiêu?" Giá trị được tính trên cơ sở chi phí tạo dựng/thay thế trừ đi hao mòn (giảm giá do tuổi thọ, lỗi thời, hư hỏng).
- Phù hợp với: công trình xây dựng, nhà xưởng, máy móc – thiết bị chuyên dụng, tài sản ít giao dịch trên thị trường.
- Cốt lõi: ước tính nguyên giá thay thế, sau đó trừ hao mòn để ra giá trị còn lại.
- Ví dụ: định giá một dây chuyền sản xuất hiếm giao dịch → tính chi phí mua mới tương đương rồi trừ hao mòn theo thời gian sử dụng.
3. Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách này định giá tài sản dựa trên dòng tiền/lợi ích kinh tế mà tài sản tạo ra trong tương lai, quy về giá trị hiện tại.
- Phù hợp với: bất động sản cho thuê, dự án đầu tư, doanh nghiệp, tài sản tạo dòng tiền.
- Cốt lõi: ước tính thu nhập ròng tương lai và "chiết khấu" về hiện tại theo một tỷ suất phản ánh rủi ro.
- Ví dụ: một tòa nhà cho thuê được định giá dựa trên tiền thuê ròng hằng năm và mức sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư.
Chọn cách nào? Thường là kết hợp
Thẩm định viên chọn cách tiếp cận phù hợp với loại tài sản, mục đích thẩm định và dữ liệu sẵn có — và nhiều khi áp dụng nhiều cách để kiểm tra chéo, tăng độ tin cậy. Một bất động sản cho thuê có thể vừa so sánh thị trường, vừa kiểm chứng bằng cách thu nhập.
Đây chính là điểm khác biệt giữa "đoán giá" và "thẩm định giá": mỗi con số đều có lập luận, dữ liệu và phương pháp đứng sau, có thể giải trình trước ngân hàng hay tòa án.
Tóm lại
- Thị trường: so sánh giao dịch tương tự — hợp tài sản phổ biến.
- Chi phí: chi phí thay thế trừ hao mòn — hợp công trình, máy móc.
- Thu nhập: chiết khấu dòng tiền tương lai — hợp BĐS cho thuê, dự án, doanh nghiệp.
Hiểu phương pháp giúp bạn biết vì sao kết quả đáng tin và chuẩn bị đúng dữ liệu để quá trình thẩm định nhanh, chính xác.
💬 Tài sản của bạn nên dùng cách tiếp cận nào? Nhắn Zalo 0968 205 486 để được tư vấn. phuongthamdinh.com
*Nội dung chia sẻ kiến thức; phương pháp cụ thể áp dụng theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hiện hành.*